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Até onde vai a construtora e quando começa o condomínio? Muitos proprietários só começam a se perguntar isso na hora de se mudar para o novo imóvel, querendo saber quem é que vai garantir que tudo o que foi prometido para o prédio na hora da venda estará funcionando. Afinal, quando chegam os moradores, é a construtora ou o condomínio que vai encher de água as piscinas, gerir os espaços e garantir que não faltará nada no prédio.

 

Algumas dessas responsabilidades já ficam claras durante a instalação do condomínio. Por exemplo, qualquer funcionário (zelador, porteiro, limpeza) só poderá ser contratado pelo condomínio. Outras atividades já não são tão óbvias para o morador, como quando a manutenção cabe a construtora ou ao síndico.

 

Para tirar algumas dessas dúvidas, separamos algumas informações que podem ser esclarecedoras logo abaixo.

 

 

Quando começa o condomínio?

Construtora e condomínio

O condomínio zela pela gestão das áreas comuns.

 

Quando se termina a vistoria das unidades autônomas e as áreas comuns estiverem concluídas, estando as chaves entregues a todos os condôminos, já é possível instalar o condomínio. Fato que normalmente ocorre logo após o empreendimento receber o “habite-se” (documento emitido pela administração pública atestando a legalidade do edifício).

 

Então a construtora convoca a Assembleia de Constituição do Condomínio. Nela, elegem-se os representantes legais do novo empreendimento e se aprova uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio. Somente após essa assembleia de instalação é que o condomínio estará instituído, podendo requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

 

Com a instalação do condomínio, o síndico e a nova diretoria passada gerir as áreas comuns do prédio, sendo responsáveis por colocar em funcionamento os equipamentos entregues pela construtora, realizando a devida manutenção conforme orientado pelos manuais (Manual das Áreas Comuns, Programa de Manutenção Preventiva, etc).

 

Inclusive, a norma de desempenho de edificações residenciais 15.575/2008, estabelece critérios para desempenho e manutenção que os síndicos e moradores devem seguir sob pena de perder garantias.

 

“A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

 

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).”[1]

 

 

Manutenção: qual a garantia da construtora?

Construtora e condomínio

A construtora honra certas garantias para assegurar a qualidade da obra.

 

A construtora é responsável por dar garantias em relação a obra executada, ficando responsável por intervir com manutenções específicas quando aparecerem vícios. A validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se.

 

“Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores. Essa garantia vale para vícios ocultos, ou seja, problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, e vícios aparentes.

 

Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo reconhecido é de cinco anos. Problemas estruturais têm uma garantia maior, preestabelecida.” [2]

 

Os vícios são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor [3]”, e podem ser de três naturezas:

 

Vícios de solidez: são aqueles que comprometem a estrutura da edificação e põe em risco o empreendimento, incluindo aí problemas causados por infiltrações, umidade grave, perigo de incêndio, etc.

 

Vícios aparentes:  são aqueles logo perceptíveis, como rachaduras, vidro arranhado, paredes mal pintadas, portas quebradas, etc.

 

Vícios ocultos: são aqueles que provavelmente só serão notados após o uso, tornando imprópria a utilização ou diminuindo substancialmente seu valor.

 

Tanto o proprietário quanto o condomínio devem recorrer à construtora sempre que observado algum desses vícios.

 

 

Gestão das áreas comuns e de serviços.

 

Hoje os condomínios contam cada vez mais com áreas comuns temáticas como Espaço Gourmet, Espaço Mulher, Espaço Zen, etc, formando uma infinitude de possibilidades para a ocupação do empreendimento conforme conceitos  modernos.

No Memorial de Incorporação, a construtora já detalha como será entre cada um desses espaços, podendo já vir decorado, mobiliado, equipado com eletrodomésticos ou não. Quando essas tarefas não constam no memorial, cabe ao condomínio adquirir e implementar o que falta ao ambiente.

Outro desafio que tem ficado cada vez mais recorrente, são espaços planejados para contar com serviços, como Bike Sharing, Car Wash, Espaço de Ferramentas, só para citar alguns. Hoje existe uma oportunidade para que as construtoras explorem esses serviços, assegurando um padrão coerente com o que fora planejado. Todavia, o que vemos com maior frequência hoje são os condomínios criando aplicativos digitais para a gestão dos espaços ou simplesmente terceirizando o serviço com prestadores.

 

 

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[1] Fonte: JusBrasil
[2] Fonte:  Sindiconet
[3] Fonte: Manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP
(Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos)